Une maison de famille à Saint-Gervais, un appartement à Megève, un chalet ancien aux Contamines-Montjoie… Hériter d’un bien immobilier à la montagne peut représenter une véritable chance. Mais aussi une responsabilité, des dépenses et parfois des décisions difficiles à prendre en famille. Une récente étude de l’Insee montre que près de trois logements hérités sur dix sont revendus dans les trois années suivant la succession. Derrière cette statistique se cachent des situations très différentes.

Hériter d’un bien immobilier ne signifie pas forcément vouloir le conserver

L’Insee a publié, le 6 octobre 2026, une étude consacrée aux transmissions immobilières en France. Elle révèle notamment que 519 000 logements ont été transmis chaque année par héritage, en moyenne, entre 2018 et 2023, dans le champ étudié. L’âge moyen des héritiers d’un logement est de 54 ans. Parmi les logements hérités en 2018, 29,4 % ont été vendus au cours des trois années suivantes. Ces chiffres nationaux ne décrivent pas spécifiquement le Pays du Mont-Blanc, mais rappellent qu’un héritage immobilier ne correspond pas toujours à un besoin de logement supplémentaire.

Au Pays du Mont-Blanc, la dimension affective est souvent importante

Imaginez une maison familiale située à Saint-Gervais-les-Bains. Les parents y ont vécu pendant quarante ans. Les enfants y ont passé leurs vacances. Les petits-enfants connaissent chaque recoin du jardin. Au moment de la succession, trois héritiers se retrouvent propriétaires. Le premier souhaite conserver la maison pour réunir la famille. Le deuxième habite loin et ne pense pas pouvoir en profiter. Le troisième préférerait vendre pour financer un autre projet.

Qui a raison ? Probablement les trois. La valeur affective d’une maison est personnelle, tandis que sa valeur immobilière doit pouvoir être partagée entre plusieurs personnes. Ces deux valeurs ne correspondent pas toujours.

Première question : combien vaut réellement le bien aujourd’hui ?

Avant de décider de vendre ou de conserver, il est indispensable de connaître la valeur du bien sur le marché actuel, plutôt que de partir d’un souvenir, d’une ancienne estimation ou d’une annonce vue en ligne. Un chalet ancien peut bénéficier d’un emplacement remarquable et d’une architecture pleine de caractère, mais présenter une toiture vieillissante, une isolation inexistante, un accès compliqué ou des travaux structurels importants.

À l’inverse, une maison familiale bien entretenue, avec un terrain agréable et des équipements récents, peut séduire des acquéreurs recherchant une résidence principale. Au Pays du Mont-Blanc, les écarts de valeur sont parfois considérables entre deux biens situés dans la même commune. Une estimation sérieuse examine autant le potentiel du bien que les investissements nécessaires. Sur ce point, retrouvez mon article « Mon voisin a vendu à ce prix ».

Deuxième question : que coûte réellement sa conservation ?

Une maison héritée entraîne des dépenses annuelles : taxe foncière, assurances, chauffage minimal en hiver, entretien des extérieurs, déneigement et réparations courantes. Un appartement en copropriété entraîne des charges, auxquelles peuvent s’ajouter des travaux collectifs. Et une maison inoccupée ne cesse pas de vieillir.

Il peut être utile de comparer trois scénarios : conserver le bien pour un usage familial, le louer dans le respect de la réglementation applicable, ou le vendre. L’objectif n’est pas de privilégier systématiquement la vente, mais de mesurer ce que chaque choix implique réellement.

Troisième question : tous les héritiers sont-ils d’accord ?

Lorsqu’un bien appartient à plusieurs héritiers, il est généralement détenu en indivision tant que le partage n’a pas été effectué. Chacun possède des droits sur le bien, mais aucun ne peut décider seul de vendre l’ensemble de la propriété. En principe, la vente d’un bien immobilier indivis nécessite l’accord de tous les indivisaires. Il existe des procédures judiciaires particulières permettant de dépasser certains blocages, mais détenir les deux tiers des droits ne suffit pas à vendre librement le bien.

Le notaire peut préciser les droits de chacun, les éventuels droits du conjoint survivant et les possibilités de partage. Parfois, un héritier souhaite conserver la maison et racheter les parts des autres. Cette solution suppose de s’accorder sur une valeur et de vérifier le financement. Une estimation indépendante et argumentée peut alors faciliter les échanges.

Attention à la valeur déclarée lors de la succession

Lors d’une succession, les biens immobiliers doivent, en principe, être évalués à leur valeur vénale au jour du décès. Cette valeur sert notamment à établir la déclaration de succession. Elle peut également avoir des conséquences lors d’une vente ultérieure : pour calculer une éventuelle plus-value immobilière, la valeur retenue au titre de la succession constitue généralement la référence d’acquisition, sous réserve des ajustements et exonérations prévus par la réglementation.

Exemple simplifié : une maison évaluée à 400 000 euros dans la succession est ensuite vendue 420 000 euros. La plus-value ne se calcule pas en comparant 420 000 euros au prix auquel les parents l’avaient achetée trente ans auparavant. Elle se détermine en principe à partir de la valeur retenue lors de la succession, avec les frais, corrections et éventuelles exonérations applicables. Il serait donc risqué de sous-évaluer volontairement le bien. Le notaire et, si nécessaire, un conseiller fiscal doivent sécuriser ce point.

Faut-il réaliser des travaux avant de vendre ?

Imaginons une ferme ancienne transmise à plusieurs héritiers. La cuisine est datée, les peintures ont vieilli et certaines pièces mériteraient un rafraîchissement. Mais la maison possède aussi une charpente ancienne, des volumes intéressants et un environnement recherché. Faut-il engager 80 000 euros de rénovation avant la mise en vente ? Pas nécessairement.

Tout dépend des travaux envisagés, du type d’acquéreur recherché et de la valorisation supplémentaire réellement attendue. Certains investissements peuvent faciliter la vente ; d’autres risquent de ne pas être récupérés dans le prix. En succession, engager des dépenses importantes suppose aussi que les héritiers s’accordent sur leur financement. Je distingue donc les travaux indispensables à la sécurité ou à la conservation, ceux qui améliorent la présentation et ceux qu’il peut être préférable de laisser au futur acquéreur.

Vendre un bien hérité : une décision qui mérite une véritable stratégie

Il existe une différence entre vendre une maison que l’on habite et vendre une propriété familiale reçue en héritage. Dans le second cas, les héritiers disposent parfois d’informations incomplètes : travaux anciens, factures manquantes, dépendance ayant changé d’usage ou aménagements réalisés depuis longtemps. Il faut reconstituer l’histoire du bien.

À la montagne, j’accorde une attention particulière aux accès, aux réseaux, aux dépendances, aux surfaces réellement utilisables, aux éventuelles autorisations d’urbanisme et aux contraintes du terrain. Ce travail préparatoire permet de présenter le bien de manière transparente, de limiter les mauvaises surprises et de donner aux acquéreurs les informations nécessaires pour se positionner. Vous pouvez aussi consulter mes conseils pour préparer la vente d’un bien au Pays du Mont-Blanc.

Mon conseil : ne commencez pas par décider du prix de vente

Lorsque plusieurs héritiers envisagent de vendre, la tentation est parfois de commencer par « Combien voulons-nous récupérer ? ». Je préfère inverser le raisonnement. Commençons par comprendre ce que vaut le bien dans son état actuel. Examinons ensuite les dépenses à prévoir, les possibilités d’évolution et les conditions du marché. Enfin, étudions les différentes options avec les héritiers et le notaire.

Une vente peut être la meilleure solution, mais elle doit résulter d’un choix éclairé, pas simplement d’une difficulté à gérer le bien ou d’un désaccord familial.

En conclusion : une succession immobilière ne doit pas devenir une source de tensions

Au Pays du Mont-Blanc, une maison, un chalet ou un appartement peut représenter bien davantage qu’un actif immobilier. C’est parfois un patrimoine transmis depuis plusieurs générations. Conserver une propriété familiale est un beau projet lorsque les héritiers en ont l’envie et les moyens. La vendre peut être une décision tout aussi légitime lorsqu’elle permet à chacun d’avancer dans ses propres projets.

Mon rôle est d’apporter une lecture objective de la valeur du bien, de son potentiel et du marché local, afin que la décision puisse être prise sur des bases claires. Vous avez hérité d’un bien à Saint-Gervais, Passy, Combloux, Megève, Les Contamines-Montjoie ou dans les environs ? Je peux vous accompagner dans son estimation et la préparation d’une éventuelle vente, en coordination avec votre notaire. Découvrez mon accompagnement pour vendre.

Pierre-Edouard Buisson — Votre conseiller immobilier au Pays du Mont-Blanc

Sources officielles

Insee : Les héritiers d’un bien immobilier ont en moyenne 54 ans (6 octobre 2026) ; Service Public : Indivision successorale ; DGFiP : Déclarer une succession ; Service Public : Plus-value immobilière ; Service Public : Partage des biens successoraux.