« Vous savez, l’appartement du voisin s’est vendu à 350 000 euros. Le mien est plus joli, donc je pense qu’il vaut au moins 380 000 euros. » C’est un raisonnement parfaitement compréhensible. Et parfois, il est même justifié. Mais au Pays du Mont-Blanc, deux appartements situés dans la même résidence, ou deux chalets à quelques centaines de mètres l’un de l’autre, peuvent présenter des valeurs sensiblement différentes.

La publication de nouvelles données de ventes immobilières en octobre 2026 est une excellente occasion de rappeler une chose : connaître le prix auquel un bien s’est vendu est utile. Comprendre pourquoi il s’est vendu à ce prix l’est encore davantage.

Les prix des ventes immobilières sont accessibles à tous

L’administration fiscale met gratuitement à disposition les données de transactions immobilières, connues sous le nom de DVF, pour Demandes de valeurs foncières. Elles proviennent des actes notariés et des données cadastrales. Elles permettent notamment de retrouver la date et le montant d’une vente, la nature du bien et certaines caractéristiques du logement.

Les fichiers officiels ont été actualisés le 12 octobre 2026. Ils offrent des références plus récentes pour observer les prix réellement pratiqués, et non uniquement ceux affichés dans les annonces. Les outils de consultation en ligne ne sont toutefois pas nécessairement actualisés au même moment que les fichiers téléchargeables.

Deux appartements de 60 m² ne valent pas nécessairement le même prix

Prenons un exemple fictif, mais représentatif des questions que l’on rencontre sur notre territoire. Imaginons deux appartements de 60 m² situés à Saint-Gervais-les-Bains. Le premier est exposé plein sud, bénéficie d’une terrasse, d’une vue dégagée sur les montagnes et dispose d’un stationnement privatif. Le second est orienté au nord, sans extérieur, sans stationnement réservé et nécessite une rénovation intérieure.

Même commune. Même surface. Éventuellement même résidence. Mais certainement pas les mêmes prestations. À cela s’ajoutent des éléments parfois moins visibles : le montant des charges, l’état de la copropriété, les travaux à venir, les performances énergétiques ou encore la facilité d’accès. C’est précisément ce qui rend l’estimation immobilière plus complexe qu’une multiplication entre une surface et un prix au mètre carré.

À la montagne, quelques centaines de mètres peuvent tout changer

Un appartement situé au centre de Saint-Gervais, à proximité des commerces et des services, ne répond pas nécessairement à la même demande qu’un logement situé au Bettex. À Combloux, une vue dégagée sur le Mont-Blanc peut modifier sensiblement l’attractivité d’un bien. À Megève ou Demi-Quartier, l’environnement immédiat, l’accès au village, le calme et les prestations peuvent créer des écarts importants.

Dans les maisons ou les fermes anciennes, la situation est encore plus délicate. Une dépendance exploitable, un atelier, un terrain relativement plat, une possibilité de stationnement ou un accès automobile toute l’année sont autant d’éléments qui peuvent influencer la valeur. Inversement, un bâtiment présentant de belles surfaces mais nécessitant des travaux structurels importants ne se compare pas directement à une maison rénovée. La proximité géographique ne suffit pas à rendre deux ventes comparables.

Ce que les bases de données ne racontent pas

Les données DVF sont précieuses, mais elles ne constituent pas une visite du bien. Elles ne décrivent pas toujours précisément son état au moment de la vente, la qualité de sa rénovation, son exposition, ses vues ou ses contraintes particulières.

Il faut également examiner ce qui a réellement été vendu. Une transaction peut comprendre plusieurs lots ou plusieurs biens. Selon les cas, la valeur foncière peut aussi inclure les honoraires d’agence. Elle ne comprend pas les frais d’acquisition notariés ni les meubles. Sans cette analyse, le prix au mètre carré obtenu par une simple division peut être trompeur. Ces informations sont donc un point de départ, jamais une conclusion.

En octobre 2026, le prix de mise en vente compte plus que jamais

Selon l’Observatoire Bien’ici du troisième trimestre 2026, le nombre d’annonces de biens à vendre a progressé de 4 % sur un an sur la plateforme. Dans le même temps, les contacts effectués depuis ces annonces ont reculé de 22 %. Ces chiffres concernent l’activité nationale de Bien’ici. Ils ne permettent pas d’affirmer que la demande a diminué dans les mêmes proportions à Saint-Gervais, Passy ou Megève.

Mais ils illustrent une évolution importante : lorsque les acquéreurs disposent de davantage de choix, ils peuvent comparer plus facilement les biens proposés. Un prix ambitieux n’est pas nécessairement un problème. En revanche, un prix qui ne trouve aucune justification dans les caractéristiques du logement ou dans les références du marché peut limiter les prises de contact dès les premières semaines. Et une annonce qui reste longtemps visible sans susciter d’intérêt ne devient pas automatiquement plus attractive avec le temps. Le budget des acquéreurs dépend aussi des conditions de financement : retrouvez mon analyse des taux immobiliers.

Une estimation, ce n’est pas choisir le prix le plus élevé

Lorsque je réalise une estimation, je cherche d’abord à comprendre le bien : sa situation, son état, ses qualités, ses défauts, ses possibilités d’évolution et le type d’acquéreur auquel il peut correspondre. J’étudie ensuite les transactions réellement réalisées, en privilégiant les références comparables et récentes. Mais je regarde aussi les biens actuellement proposés à la vente.

Pourquoi ? Parce qu’un acquéreur ne choisit pas entre votre appartement et celui qui s’est vendu il y a huit mois. Il choisit entre votre appartement et les autres logements qu’il peut visiter aujourd’hui. Les ventes passées nous renseignent sur les prix acceptés. Les annonces concurrentes nous renseignent sur les choix proposés aux acquéreurs. Et les retours des visites nous aident à comprendre comment le marché perçoit le bien. Une estimation sérieuse doit tenir compte de ces trois dimensions.

Et si votre voisin avait effectivement vendu plus cher ?

C’est tout à fait possible. Peut-être bénéficiait-il d’une meilleure exposition, d’une terrasse supplémentaire, d’un garage ou d’une rénovation plus récente. Peut-être avait-il trouvé un acquéreur particulièrement attaché à cet emplacement. Peut-être aussi que les conditions du marché étaient différentes au moment de sa vente.

Cela ne signifie pas que votre logement est moins intéressant. Cela signifie simplement que son prix doit être construit à partir de ses propres caractéristiques. Le rôle d’un professionnel n’est pas de contredire systématiquement les attentes d’un vendeur, mais de lui apporter suffisamment d’éléments pour qu’il puisse prendre sa décision en connaissance de cause.

Mon conseil aux propriétaires du Pays du Mont-Blanc

Avant de fixer votre prix de vente, prenez le temps de distinguer trois choses : le prix que vous souhaitez obtenir, le prix auquel des biens comparables ont réellement été vendus et le prix auquel votre logement peut raisonnablement rencontrer un acquéreur aujourd’hui. Ces trois montants ne sont pas toujours identiques. Et c’est précisément là que se construit une stratégie de vente.

À Saint-Gervais, Passy, Combloux, Megève ou dans les communes voisines, je préfère une estimation expliquée et argumentée à une promesse de prix séduisante mais difficile à tenir. Le bon prix n’est pas celui qui fait le plus plaisir le jour de l’estimation. C’est celui qui permet de défendre les qualités du bien, de susciter des visites qualifiées et de négocier dans de bonnes conditions.

Vous souhaitez connaître la valeur de votre appartement, de votre maison ou de votre chalet ? Je suis à votre disposition pour confronter les données de ventes à la réalité de votre bien et du marché local. Découvrez mon accompagnement pour vendre.

Pierre-Edouard Buisson — Votre conseiller immobilier au Pays du Mont-Blanc

Sources

DGFiP : base Demandes de valeurs foncières (DVF) ; Bien’ici : Observatoire immobilier T3 2026 ; Data.gouv.fr : comprendre l’explorateur DVF.